不要做商业地产界的二房东——共享办公空间篇

    共享办公是在2015年出现在悉尼的办公楼市场,如同一阵劲风。


    在CBD,北悉尼,Chatswood, Macquarie Park和Parramatta等商业区都有很多A级和B级的办公楼被业主直接包装成共享办公空间,或由共享办公服务平台承租并改造为共享办公空间出租。


    其具有租赁期限灵活,办公环境良好,软硬件设施完善以及能够享受免费的后勤服务等特点,是一种与传统商业地产租赁完全不同的租赁模式,可谓是商业地产界的二房东。


    近年来,也涌现了大批供应平台,Officehub, Regus,Wework等等。


    共享办公平台


    为什么受欢迎?


    共享办公这一概念的推出,填补了办公楼租赁市场中一个很大的空白。


    要知道,澳大利亚的中小型企业占绝大多数,90%的公司雇员不足20人,对于租金可负担的小型高品质办公室的需求量是巨大的。


    由于这些强大的吸引力,共享办公空间刚刚推出就供不应求,数年来供应一直直线上涨。 


    共享办公平台


    怎么赚钱?


    据统计,悉尼CBD的共享办公租金为平均$800-850每个工位每个月。(Commercial: Realestate 2019) 


    而传统出租模式下,我们以悉尼Martin Place的一座A级办公楼19层为例,这样的办公室的平均租金约为$800-1000每平米每年。


    我们按照最新的办公室人均面积(包括公摊)11.49平米,做一个简单的估算告诉你自己做共享办公是否赚钱。


    这其中不计算每年的管理费,印刷费,酒水餐食,维修护理,清洁,绿植维护,电话服务,网络IT服务,办公软件服务,中介管理,等等杂费,和一开始的装修设计费用。


    共享办公平台


    为什么频频翻车?


    根据上述数据,共享办公明明听起来是个大火的IP,那为什么这么有前景的一个概念一次次的翻车?


    首先,共享办公有两种投资办法:一是一手房东自己经营,二是平台作为二房东经营。


    一手房东自己经营的利润我们已经从以上计算中看到了,和传统租赁比起来毛利润空间为$200-300每平米每年,对于有融资成本的投资人或投资公司来说,这个空间可能是转负现金流为正现金流的开关,但绝对不是生存之本。


    但对于平台来说,拿房源的租金稍高一些,或者租赁市场稍稍下滑一些,比如疫情期间或经济衰退等情况,这个利润空间就说没就没了。


    在前期投入大量成本的情况下,就会有可能一路亏损下去,在浪潮褪去后的今天,第二种方法已被实锤证明是在裸泳。


    2019年Wework上市前被腰斩,优客工场从一个十角兽被砍得一角都不剩,两个独角兽公司直接退化为马,众多中小共享办公企业也纷纷倒闭。


    共享办公


    还能投吗?


    对于实力雄厚的商业地产投资人或者投资公司来说,近1-2年来比较热点的商业地产投资方向是在商业中心或周边收购整栋办公楼以出租为目的进行整体分割与翻修。


    然后将部分楼层作为共享办公空间,剩下用于传统办公室出租,并以中小型办公室为主,以迎合现在的市场需求。


    这种投资适合初始资金量雄厚,现金流充足的投资人。


    对于中小型资产投资来说,共享办公并不是一个很好的选择。


    因为不能享受规模优势,运营成本高、风险大,加上这个行业里有大鱼吃小鱼的倾向,小规模的共享办公空间的结局多数不是被大公司吞掉,就是清算。


    共享办公


    对私人办公楼物业投资者的启发 


    共享办公空间这一个概念的诞生,意味着办公楼市场租赁模式的转型,以及整个市场的话语权从业主渐渐转移到了租客身上。


    对于中小型独立办公室的业主来说,这意味着你的物业在市场上已经处于“逆水行舟,不进则退”的时刻。


    为了给自己的投资物业增加价值,提高投资回报,我建议考虑以下几点:


    01


    效仿共享办公空间的装修风格,和受欢迎的元素。


    业主在对自己的物业进行简装的时候,不妨考虑换一换之前千篇一律的白墙,白天花板,灰地毯,采用一些更加具有现代风格的元素。


    02


    半管家式服务


    这一点尤其适用于B级或C级大面积办公楼进行分割出租的业主。


    一般使用这个规格的办公室的租客为自由职业者,初创企业,或者小型服务类公司等,这个规模的公司所需求的重点在于“花一份钱,做很多事”。


    因为小型公司一般运营预算有限,对于清洁,打印,信件管理,监控系统安装和电话管理等方面一般是能省则省。


    如果个体业主能够在控制成本的前提下,有选择地提供一些运营和管理上的服务,那么物业在市场上的竞争力会大大提升。


    写在最后


    一个概念的成功在于他是否能够长期稳定的盈利,无论是对于一手房东和平台,还是借鉴了共享办公这个概念的私人投资者,我们能从这一个个共享办公企业的陨落中学习到的是:


    在商业租赁的领域中,所有提高物业价值的操作都不能离开租赁的根本原则,即租金收入需大于拿地成本。


    同时需要计算你为物业增值所做的投资是否能够得到有效的回报,如果不能,就需要及时止损。


    所有背离了初衷和原则的投资都是泡沫,不要轻易被风口吸引,因为风沙也可能会迷了眼睛。


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